Gdańskie Nieruchomości we współpracy ze wspólnotami mieszkaniowymi nieustannie dążą do przekazywania terenów przyległych tym, którzy z nich faktycznie korzystają, czyli najbliższym mieszkańcom.
Naszym celem jest "jest wspieranie działań obywatelskich na rzecz poprawy jakości środowiska zamieszkania, a także animowanie budowy kapitału społecznego poprzez wspólne projektowanie, realizowanie i przejmowanie odpowiedzialności za przestrzeń sąsiedzką".
Dzierżawa daje wspólnocie możliwość pełnego dysponowania danym gruntem, gdyż staje się ona prawnym użytkownikiem tego terenu. To wspólnota, a nie nikt inny decyduje „co, jak i kiedy” chce zrobić na swoim podwórku. Możliwość decydowania o sposobie zagospodarowania podwórka jest bardzo ważna, gdyż potrzeby wspólnot mieszkaniowych są zróżnicowane.
Dzierżawa podwórek
Procedura nabycia przez wspólnotę mieszkaniową terenu przyległego jest procedurą długotrwałą, żeby więc dać właścicielom lokali możliwość dysponowania terenem przyległym przed podpisaniem aktu notarialnego, Prezydent Miasta Gdańska upoważnił Dyrektora Gdańskich Nieruchomości do zawierania umów dzierżawy tych gruntów do czasu ich zbycia.
Dzierżawę terenów przyległych do budynków wspólnot mieszkaniowych należy z zasady traktować jako rozwiązanie tymczasowe, które może funkcjonować jedynie do czasu nabycia przez wspólnotę mieszkaniową terenu przyległego na własność lub w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie z uchwałą w sprawie wydzierżawienia terenu przyległego właściciele lokali powinni rozpocząć działania zmierzające do nabycia terenu przyległego na własność lub nabycia prawa użytkowania wieczystego.
- Do czasu nabycia przez wspólnotę mieszkaniową prawa własności bądź użytkowania wieczystego terenu przyległego oraz w celu zapewnienia warunków do prawidłowego korzystania z budynku wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali podejmują uchwałę o woli dzierżawienia tego terenu od Miasta.
- Po podjęciu uchwały, wspólnota mieszkaniowa składa wniosek do Gdańskich Nieruchomości o woli dzierżawienia terenu przyległego, wraz z załącznikiem w postaci mapki określającej przedmiot przyszłej dzierżawy.
- Gdańskie Nieruchomości SZB po przeprowadzeniu wymaganej procedury, zawiera ze wspólnotą mieszkaniową umowę dzierżawy terenu przyległego w trybie art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz na zasadach określonych w § 10 ust. 2 Uchwały Nr XIV/187/11 Rady Miasta Gdańska z dnia 30 czerwca 2011 roku w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami Miasta Gdańska. Umowa dzierżawy zostaje zawarta na czas nieoznaczony w trybie bezprzetargowym.
Istnieje także możliwość współdzierżawy terenu przyległego przez więcej niż jedną wspólnotę mieszkaniową, w tym przypadku uchwały poszczególnych wspólnot mieszkaniowych podlegają takim samym rygorom jak uchwała wspólnoty o dzierżawie terenu przyległego, ale umowę zawiera się jedną na tzw. „współdzierżawę”.
Etap 1 - Właściciele lokali wyrażają zgodę na zawarcie umowy dzierżawy przyległej nieruchomości gruntowej, umożliwiającej spełnienie
wymogów przewidzianych dla działki budowlanej. Czynność ta przekracza zwykły zarząd, w związku z czym w przypadku tzw. „małej wspólnoty” (nie więcej niż 7 lokali)
zawarcie umowy dzierżawy wymaga zgody wszystkich właścicieli.
W przypadku większej wspólnoty (więcej niż 7 lokali), uchwała o wyrażeniu zgody na dzierżawę powinna być podjęta większością głosów właścicieli lokali.
Do uchwały należy dołączyć mapkę lub szkic z zaznaczonym terenem przyległym, którego dzierżawą zainteresowana jest wspólnota mieszkaniowa.
Etap 2 - Zarząd lub zarządca nieruchomości wspólnej przekazuje do Gdańskich Nieruchomości uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na dzierżawę terenu przyległego wraz z wnioskiem o wydzierżawienie terenu. Wzór wniosku wspólnoty w sprawie dzierżawy stanowi załącznik nr 8 na stronie http://www.gdansk.pl/nasze-miasto,84,17886.html.
Etap 3 - Gdańskie Nieruchomości SZB
- dokonuje oceny merytorycznej wniosku wspólnoty.
- Przeprowadza konsultację z pozostałymi jednostki administracyjnymi w sprawie terenów względem których została rozpoczęta procedura dzierżawy.
- Po uwzględnieniu wszystkich sugestii i po uzyskaniu ostatecznej akceptacji. Przygotowuje projekt Zarządzenia Prezydenta Miasta Gdańska o przeznaczeniu nieruchomości stanowiących własności Gminy Miasta Gdańska przeznaczonych do oddania w dzierżawę na rzecz wspólnoty mieszkaniowej w celu zapewnienia warunków do prawidłowego korzystania z budynku wspólnoty. Gotowy projekt Gdańskie Nieruchomości przekazują do Wydziału Gospodarki Komunalnej Urzędu Miejskiego.
Etap 4 - Wydział Gospodarki Komunalnej przedkłada do podpisu Prezydenta Miasta Gdańska, zweryfikowany projekt Zarządzenia. Podpisane Zarządzenie zawierające wykaz nieruchomości przeznaczonych do oddania w dzierżawę podaje się do publicznej wiadomości na okres 21 dni oraz przekazuje do realizacji przez Gdańskie Nieruchomości.
Etap 5 - Gdańskie Nieruchomości SZB podpisuje ze wspólnotą mieszkaniową umowę dzierżawy, a następnie protokolarnie przekazuje wspólnocie mieszkaniowej teren przyległy do dzierżawy.(wzór umowy dzierżawy stanowi załącznik nr 9 znajdujący się na stronie http://www.gdansk.pl/nasze-miasto,84,17886.html .
Nabywanie podwórek
Aby wniosek o nabycie terenu przyległego został pozytywnie rozpatrzony, należy spełnić następujące warunki:
- podjąć jednomyślną uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości przyległej
- posiadać uregulowany stan prawny nieruchomości, na której stoi budynek wspólnoty
- nie mogą być prowadzone postępowania spadkowe dotyczące lokali w tym budynku
- suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie powinna przekraczać jedności (100%)
Etap 1 - Właściciele lokali podejmują uchwałę w sprawie wyrażenia zgody nabycia na własność przyległych nieruchomości gruntowych lub uchwałę w sprawie wyrażenia zgody nabycia prawa użytkowania wieczystego przyległych nieruchomości gruntowych, umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działki budowlanej. Do uchwały należy dołączyć mapkę lub szkic z zaznaczonym terenem przyległym, którego nabyciem zainteresowana jest wspólnota mieszkaniowa.
Etap 2 - Zarząd lub zarządca nieruchomości wspólnej przekazuje do Wydziału Skarbu uchwałę w sprawie nabycia terenu przyległego, w celu wdrożenia postępowania o zbycie tego terenu.
Etap 3 - Wydział Urbanistyki Architektury i Ochrony Zabytków działając na wniosek Wydziału Skarbu, określa granice terenu przyległego, który z zachowaniem uwarunkowań urbanistycznych będzie mógł być przedmiotem zbycia na rzecz danej wspólnoty mieszkaniowej, a gdy z terenu przyległego korzysta kilka wspólnot mieszkaniowych, opracowuje koncepcję podziału geodezyjnego tego terenu uwzględniając interes prawny wszystkich przyległych wspólnot, z ustaleniem ewentualnych służebności przechodu, przejazdu itp.
Etap 4 - Wydział Skarbu działając w oparciu o opracowaną przez Wydział Urbanistyki Architektury i Ochrony Zabytków koncepcję podziału gruntu, dokonuje uzgodnień z Wydziałem Gospodarki Komunalnej, Gdańskimi Nieruchomościami, Biurem Rozwoju Gdańska, Zarządem Dróg i Zieleni oraz gestorami sieci znajdujących się na terenie - w zakresie warunków zagospodarowania tego terenu.
Etap 5 - Wydział Skarbu po uzyskaniu w toku uzgodnień opinii pozytywnych, przedkłada do akceptacji właścicieli lokali propozycję granic terenu przyległego, przeznaczonego do nabycia przez wspólnotę mieszkaniową. Akceptacja nie wymaga uchwały wspólnoty. Wymagana jest natomiast zgoda wszystkich właścicieli lokali we wspólnocie. Ich stanowisko może być przedstawione w formie uchwały lub pisma, przekazane za pośrednictwem zarządu lub zarządcy nieruchomości. W razie nie wyrażenia zgody przez wspólnotę mieszkaniową na pro¬pozycję granic terenu przyległego, Wydział Skarbu przekazuje zastrzeżenia wspólnoty do rozstrzygnięcia przez Wydział Urbanistyki, Architektury i Ochrony Zabytków.
Etap 6 - Wydział Skarbu po zaakceptowaniu propozycji granic terenu przyległego przez właścicieli lokali przekazuje do Wydziału Geodezji wniosek o geodezyjne wydzielenie lub wznowienie granic działki.
Etap 7 - Wydział Geodezji realizuje wniosek Wydziału Skarbu w zakresie wydzielenia lub wznowienia granic działki, okazania ich w terenie, a także dokonania wpisu do księgi wieczystej i ewidencji gruntów.
Etap 8 - Wydział Skarbu na podstawie wyrysu i wypisu z ewidencji gruntów zleca rzeczoznawcy majątkowemu wycenę działki przeznaczonej do zbycia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Etap 9 - Wydział Skarbu podaje do publicznej wiadomości na okres 6 tygodni Zarządzenie Prezydenta Miasta Gdańska zawierające wykaz nieruchomości gruntowych stanowiących własność Gminy Miasta Gdańska przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Etap 10 - Wydział Skarbu przedstawia właścicielom lokali do podpisania protokół sprzedaży określający warunki sprzedaży terenu przyległego
lub oddania go w użytkowanie wieczyste. Protokół ten musi być podpisany przez wszystkich właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej.
Warunki sprzedaży określone w protokole są wiążące przez okres 12 miesięcy od dnia sporządzenia wyceny gruntu.
Etap 11 - Właściciele lokali i Wydział Skarbu jednocześnie zawierają umowę sprzedaży lub umowę oddania w użytkowanie wieczyste terenu przyległego w formie aktu notarialnego. Fakt nabycia nieruchomości przez wspólno¬tę mieszkaniową zostaje ujawniony w księdze wieczystej. Notariusza – po uzgodnieniu między sobą - wskazują właściciele lokali we wspólnocie.
Etap 12 - Gdańskie Nieruchomości SZB protokółem zdawczo-odbiorczym wydaje wszystkim nabywcom nabyty przez wspólnotę mieszkaniową teren przyległy.
Bonifikata od wykupu terenu przyległego wynosi:
98% od ceny nieruchomości sprzedawanej na własność, ustalonej na podstawie wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Bonifikata oznacza, że nabywając od Gminy teren przyległy właściciele lokali zapłacą tylko 2% wartości gruntu, gdy nabędą go na własność. Na te 2% wartości nabywanego gruntu składają się wszyscy właściciele lokali, przy czym każdy z nich uiści opłatę tylko w takiej wysokości, jaka wynika z jego udziału w nieruchomości wspólnej.
Bonifikata od nabycia prawa użytkowania wieczystego terenu przyległego wynosi:
66% od pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ustalonej na podstawie wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się tzw. pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 15% ceny nieruchomości. Wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oddanej na cele mieszkaniowe wynosi 1% ceny nieruchomości.
Bonifikata oznacza, że nabywając od Gminy teren przyległy właściciele lokali zapłacą:
Tylko 34% pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, tj. ok. 5% wartości gruntu, jeśli grunt przy budynku oddany zostanie im w
użytkowanie wieczyste.
Na te 34 % składają się także wszyscy właściciele lokali, a każdy z nich również uiści opłatę tylko w takiej wysokości, w jakiej to wynika z
jego udziału w nieruchomości wspólnej.
